從阿里巴巴CEO任上退了18天的馬云在5月份高調復出，糾結了中國一流的地產集團、物流集團、建筑新型材料商、傳統商業集團，以及自己的電商平臺，開始新的創業，名曰：菜鳥。菜鳥到底做什么?一時間互聯網上猜測不斷，有說做物流的，有說做中國郵政的。一個投資3000億的項目，值得馬云高調復出的項目，真的那么簡單?而萬達王健林與馬云的億元賭約和高調進入電商領域的蘇寧，又虎視眈眈，菜鳥面臨地產大亨的圍剿?如何突出重圍?本文將從另外一個角度，看看這次馬云的逆襲。

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傳統行業市場巨大，互聯網望塵莫及

有媒體報道，目前蘇寧在各城市有3000萬平方米的土地儲備，而截至2012年上半年，萬達的土地儲備達到3900萬平方米，其中新增土地儲備550萬平方米。2011年中，蘇寧有份遠景規劃——到2020年建成300個蘇寧電器廣場、50個蘇寧廣場項目。其中，剛剛落成的福州蘇寧廣場，據媒體報道，投資約50個億。僅在前兩天，6月29日，蘇寧置業在總部南京的蘇寧濱江項目，推出120套豪宅，熱銷8成，均價21000每平米，戶型面積最小的136，最大的238平米，照此推算當天銷售額應在4億以上。若按照規劃的數字來看，僅50個蘇寧廣場，就需要資金約2500億以上。

而作為商業地產開發的龍頭老大，擁有3900萬平米土地儲備的萬達集團，近期又重倉250億以上，拿地，上周，位于南昌九龍湖板塊的萬達城，也高調開工，投資約400億人民幣，這還僅僅是萬達在全國眾多城市中項目的其中一個。

這里所有的數字，還未算蘇寧和萬達在后期的收益，比如土地增值、房價上漲等帶來的合理收益。比如說蘇寧濱江壹號周邊，05年左右房價在5000左右，現在21000元每平米的價格，算便宜的。而作為商業自己持有的類似萬達廣場、蘇寧廣場、蘇寧電器等產業，未來給蘇寧和萬達帶來的遠期收益，我們難以想象那天文數字，僅僅是由兩家公司所有。

互聯網行業要穩發展，與傳統行業深度結合是必然

從阿里巴巴與各地政府簽約內容看，預計用地不僅包括倉儲用地，還包括配套用地——一個圍繞物流中心建立配套商業設施的新型商業地產浮出水面。

這里不得不提目前的萬達模式：

萬達發跡于大連，各位最熟悉的萬達廣場，幾乎中國每個經濟發達城市乃至地級市，都會有一家。萬達廣場覆蓋有超市、寫字樓、影城、商場、星級酒店、餐飲、分割商鋪等各種模式，是一個完整的商業體，也是目前國內比較成功的商業地產模式，萬達到任何一個地區開發，除了常規住宅項目之外。一般會選擇城市中心，或者未來新區核心區位，圈下一大塊地皮，開建萬達中心，一般發展歷程是：政府談判、拿地、開發;營銷方面：先開賣酒店式公寓或住宅、金街商鋪，然后寫字樓，期間萬達廣場會開業，早期的萬千百貨被更名為萬達百貨，而商業方面，有眾多的品牌都會跟隨萬達廣場落地到各處，與其他商業地產開發擔心招商方面相比，萬達有一大批鐵桿的主力店會伴隨萬達落地，除了售賣的住宅寫字樓和商鋪之外，萬達會持有一些商業，這樣的商業地產是比較健康的。而很多萬達廣場，也正如當初向政府承諾的一樣，能帶動一個新區的發展和房價上漲。

所以，萬達能夠低價從政府拿地，這在當前房地產一級市場來看，是不可想象的事情，很多城市樓面價甚至高過房價，出現面粉比面包貴的情況。萬達廣場能夠迅速火爆，形成配套，這又與很多城市房地產開發先有樓房、再有入住率、根據入住率配套慢慢完善不同，強有力的配套又能帶動周邊住宅銷售，形成政府、開發商、萬達、商家多方面雙贏。當然，萬達百貨和萬達金街在某些區域還存在一些問題，但是瑕不掩瑜，萬達模式確實給中國房地產開發，尤其商業地產開發帶來了中國式榜樣!

在萬達模式里面，我們要關注到：萬達廣場的定位，就是作為城市中心商業綜合體，而且解決了目前國內大部分商業地產的一些通病，比如：定位貪大求全、產品規劃設計不合理、動線設計不合理、招商方案一改再改最終失敗、運營管理不夠專業、區域商業氛圍不足，導致運營失敗的諸多案例。這也是各個城市大批量綜合體閑置的原因之一，大量的重復建設導致的失敗，能死而復生的商業地產項目很少，更多的是項目賣掉了，而同時這個項目就死了。

萬達的優勢，是靠多年的口碑積累出來的，有成熟的模式和產品，所以我們見到的大多萬達廣場，幾乎類似，主力店也都類似，快速的復制使得收益最大化、減少了商戶的試錯成本、提高了客戶購買項目的ROI、更是保證了合作企業和自身的經營安全。萬達成功形成了與傳統商業企業的“閉環”，一種萬達模式。

那菜鳥到底要做什么?如果用一句話來闡述，筆者認為：馬云，要利用自身資源，基于天貓電商平臺及商家資源，聯合商業、地產、物流行業，構建傳統行業新的商業模式。#p# 

深度解讀菜鳥模式

——關于物流

在央視，馬云坦言，他的物流，就是拿地、建倉儲、跟政府談判，而他要做的，是服務物流企業，降低物流企業成本，讓物流企業更好的做服務。從這點而言，菜鳥模式的物流，不是我們傳統意義上的物流，僅僅是提供倉儲服務提供商，不會深度介入運營。

但為什么又是物流?物流行業，是勞動密集型產業，無數的快遞員，就像辛苦的蜜蜂一樣，從各地螞蟻搬家一般，將商品送至我們每個人手中。盡快國外物流業更加發達，但是效率并沒有我們想象當中快，一件貨可能一周才能收到，目前國內兩天左右，發達區域甚至能做到朝發夕至，甚至連京東物流都自稱能一天四發。越快的物流，在目前階段，更是勞動密集型企業，需要大量的人員，更大的倉庫。

作為傳統企業，倉儲和物流也一直面臨著猶如物流業的問題一樣，自建車隊的成本太高，更不要談自建倉庫了，中小企業難以承受，菜鳥網絡未來提供的倉儲和物流服務，也給了相關行業降低企業運營成本的機會，同樣也提高了傳統企業的效率和利潤。

盡管，目前的物流用地，一般都是倉儲用地，作為國際知名的倉儲提供商普洛斯中國，目前在中國有數十個物流倉儲園區，總建面約600萬平米，但依舊不能滿足市場需求，僅京東就租借了其中100萬方資源，而普洛斯也是目前國內最大的物流倉儲了。

馬云要做的拿地、建倉儲、跟政府談判，投資3000億很大的一部分，就是做成倉儲，由于物流園一般都在比較偏遠的位置，我們姑且算低價忽略不計，建安成本約2000元每平米，3000億，可以建筑1.5億平方米面積的倉庫。

當然，我們不能簡單的這么換算，但就此，也能管中窺豹，馬云的骨干網物流，是基于做開放式倉儲租用、管理，降低傳統物流行業成本上下足功夫，自建物流倉儲基地，對于任何想做物流的行業而言，都是一筆巨額投入，尤其當前土地價格不斷升值的情況更是如此。

物流行業，僅僅是馬云在布局菜鳥中的一招而已，這是菜鳥的神經系統。

既然，建物流倉庫，3000億夠用了，那馬云，還要做什么?#p# 

——商業

作為菜鳥網絡首席執行官：現任銀泰集團董事長沈國軍，銀泰很早之前，就介入了互聯網電商，但電商方面，一直不溫不火，倒是傳統的商業，在各地遍地開花，有口皆碑。不可否認，銀泰是國內專業的商業公司，對于傳統商業的運營，有自己的一套模式。而銀泰在各地的地產項目，也是遍地開花，漸入佳境。

國內的目前商場，陷入了一個怪圈：虧本，幾乎各地的商場隨便一件衣服，都上千上萬，更多不知名的品牌，只要進入一個商場，立刻身價倍增。商家進場，比如面臨著高額的各種借口的費用，但無奈之下，只能進駐，生意好不好沒關系。傳統客戶都把商場變成了自己的試衣間，然后去網絡淘寶。

消費者習慣在變，更多的商場，成為一個所謂商業區或者綜合體的臉面，除了部分品牌能盈利之外，包括商場運營商在內，商家和運營者都苦不堪言。脫離了實際消費能力的畸形模式惡果在不斷顯現，不少商場正在付出代價。

而互聯網購物，又存在線上篩選因為虛擬的關系，經常買到貨不對板，甚至是假貨，雖然有各類規則限制，但是誠信問題，一直是難以解決的難題。

用戶熱衷于淘寶，而傳統的商業受到的沖擊除了因為自身的定價問題之外，過高的運營成本也是不可忽視的問題。

如果，忽然有一天，菜鳥網絡告訴你：菜鳥城，給你們提供低額租金，天貓定期給予專業培訓，孵化創業型的天貓企業，菜鳥遍布全國的智能化骨干網物流，提供低成本的物流運輸服務，并且有多家物流企業可選。物流公司成本降低，價格降低，但效率卻提高了，消費者可以到實體進行消費，支付寶支付。

低成本運營是眾多企業夢寐以求的事情，馬云的菜鳥網絡，正是為了這個而誕生的。降低創業者的每一分開支，提供實際的電商培訓，倉儲物流、營業辦公全面打包解決。銀泰多年的商業管理經驗，也會大顯身手，一幫菜鳥網商，如虎添翼!

甚至，馬云考慮到路途遙遠，還會給你在菜鳥城提供低價的住宿。就跟當初他給創始團隊在杭州租了房子那樣，至少不用擠公交打車上班。#p# 

——地產價值

作為國內高端住宅的知名品牌開發商，復地集團是復星集團的重要組成部分，而復地已經開始了商業地產的開發嘗試工作。富春集團的主要業務有物流、房地產開發、更是一家以新型建筑材料發家的企業，甚至還有港口。

從菜鳥股份構成來看：天貓出資43%，作為銀泰系的北京國俊投資有限公司出資32%，復星集團和富春物流各自出資10%，順豐速運、申通快遞、圓通、韻達貨運各自“意思性”出資1%。

也許，表面上看來，馬云正在做一件吃力不討好的事情，大力投資物流業，用物流基地拿地蓋房，從地產業角度而言，最有價值的，卻又是土地。從長期來看，菜鳥網絡的地塊，都是比較偏遠的，加上建設周期，這些物流基地的土地價值，也會隨之升高，當然，這也不夠，因為這樣的土地性質，往往是工業用地，靠時間給予土地增值的幾率不大。

而專業的高端開發企業的參與，在項目定位上，就賦予了新的定義，因為菜鳥網絡的物流基地，更多的將會賦予一個城市副中心的新的定位。從產品的定位、目標客戶、營銷方案都很明確。菜鳥網絡從最初的定位上，就是屬于普通老百姓的、中小商家的樂園。

很多城市未來的中心的便宜和菜鳥網絡與政府談判的能力，菜鳥網絡拿的地也未必都是特別差的地塊，所以菜鳥網絡的發展，會更加迅速，也有可能會成為一些城市的新的中心區域。

菜鳥網絡重新定義了綜合體的概念，這種新式的綜合體，提供了項目賣點，提升了項目的價值。這是一個多贏的局面，更重要的是對地方政府的吸引力，商家、菜鳥網絡、地方政府能在投資和地方經濟發展上達成共識，低門檻的進入，不僅有利于商家，更加有利于當地財政收入、解決就業問題和政績的提升，菜鳥的品牌效應，又能迅速的成為行業孵化器，眾多因素使得菜鳥網絡在新型商業地產的價值，不斷提高，僅僅在地產方面的價值，菜鳥就絕對贏定了。#p# 

——天貓發威玩轉O2O閉環

天貓結合菜鳥網絡可以做的是：將線上商家和供貨商捆綁到菜鳥網絡中來，形成一個新的商業中心，由實體商家入駐，利用全國的點位，迅速建成基于大城市與三四線城市之間的服務中心，將線上電商業務，與線下結合，尤其解決部分需要本地化的服務產品。

更重要的意圖是擴大天貓在國內電商界的份額，將電商業務在國內社會消費品零售中的比例不斷擴大。讓傳統行業能在電商平臺上完成業務的閉環，也就是所謂線上篩選，在線支付，線下消費的O2O閉環。

就目前的互聯O2O閉環，很多公司陷入了為了閉環而閉環，筆者一直強調的閉環，是基于自身行業的商業規則形成的生態鏈條，而非流于形式的O2O閉環，所以很多傳統電商盲目追求的O2O其實是一條死胡同。

除了O2O，未來的互聯網大數據時代，天貓也已經先行一步，基于大數據，針對不同區域城市細分，籠絡不同的商家，構建屬于傳統行業的互聯網電商服務配套商，提供全流程解決方案，這也是菜鳥網絡的重要作用之一。

當然，這樣的布點并不能完全解決本地化問題，但已經相當的接地氣了，與合作商家真正血脈相連。#p# 

——互聯網電商綜合體實體互聯網樂園

如果每個人童年都有一個迪斯尼夢，而菜鳥網絡構建的這個夢幻公園，可能更加美妙：

試想，每周五天上班之后，乘坐公交車或者免費大巴，也可以自駕，前去離自己不遠的菜鳥主題園區游玩，吃喝拉撒睡都能解決，即使不出門，也可以通過互聯網訂購，隔天或者當天就能享受到比現在電商平臺更加便宜的商品。

在園區，享受到跟互聯網上一樣感受的服務，利用支付寶交易，不滿意可以給商家差評。與萬達廣場相比，菜鳥網絡形成了一站式購物消費平臺，利用天貓的公信力和網友的基數，將菜鳥網絡打造成一個互聯網電商綜合體，解決當前主流網絡消費人群的線下消費、娛樂問題。

菜鳥網絡的“物流基地”，更像是一個大型的主題公園，所有的商家以及身后的產業鏈，圍繞著這個園區，快速高效的物流體驗讓消費者解決物流問題，在園區所有的物流，均可通過菜鳥物流到戶，線下的交易與線上同價，而商家僅獲得的是合理的利潤，因為物流的通暢，互聯網的口碑更顛覆了傳統商業模式的銷量，所以商家也是獲利的，甚至利用互聯網造就品牌也不是不可能。

基于每個城市的郊區為核心，形成于三四線城市的無縫連接，缺少時尚消費的中小城市的網友，也可以很方便的每周去趟菜鳥網絡轉轉、休閑、玩樂，或者到其他城市看看，都成為可能。

菜鳥網絡形成的規模效應，解決了落地城市的招商引資、財政收入、就業、城市建設等政績問題，將眾多政府想打造的所謂都市圈想法，漸漸成為現實。

互聯網可以解決很多問題，但所有的消費，一定是基于線下的體驗，天貓在菜鳥網絡里解決的是社會化營銷和O2O問題，將電商做到極致。

再回頭看看我們開頭所說的蘇寧易購和萬達電商的智能廣場項目，作為主業非電商行業的高層，已經極力的高度重視電商行業，并且重資打造屬于自己的電商項目，短期來看，房產業獲利頗豐，電商僅僅作為一個試水，甚至邊緣化部門，不能不說是格局的悲哀。

互聯網大勢下，電商對于實體的沖擊會越來越大，從菜鳥未來的發展來看，對于很多傳統行業尤其是商業也是致命的威脅，早一點掌握互聯網的武器，就早一點強大。菜鳥網絡不會成為傳統商業的革命者，但一定會催生一大批基于互聯網發展的新傳統商業的產品和項目，這是時代浪潮。#p# 

菜鳥模式的困難和挑戰

本文說了菜鳥網絡模式的強大遠景，但擺在面前的，也存在一些困難和挑戰。首當其中，菜鳥涉及的行業：地產、物流、商業、互聯網、電商，面臨相關行業的競爭，目前來看，萬達的智能廣場模式比較接近于對產業鏈的打通和服務，但由于萬達模式自身的定位，距離平民化還稍微有距離。只要菜鳥網絡跑的快，在短期內，地產界對于菜鳥的影響不是特別大，需要重視的是物流行業的沖擊。

現在做物流開放的企業很多，除了普洛斯的租賃倉儲之外，京東也號稱要進行物流開放，除了減輕投資壓力之外，京東更多的恐怕是看中了相關企業的數據流。但對于初期尚未成型的菜鳥網絡而言，的確是有壓力的。但由于天貓在電商領域的領先優勢，以及相關物流業的參股，雖然京東有先發優勢，但并非獨有優勢。開放物流服務，也并不是京東想要的主業，所以長期來看，影響不大。

來自于政策的困難是最大的，成也蕭何敗蕭何，由于土地性質的特殊性，以及政府人員的變動，來自于政策的不確定性的因素有，需要高度重視。由于菜鳥網絡的起勢兇猛，布局范圍較廣，一旦遇到類似問題，會引發多米諾效應，對于整體布局產生影響。

在菜鳥網絡整體的定位方面，招商政策和項目的規劃設計，一定要趨于合理，因為這是一項沒有可以太多參考的內容，由于多家公司在相關領域都有話語權，通力協作，才是最好的結果。合理的產品規劃以及落實到位，會有很多細節，細節決定成敗。諸如動線設計、招商、運營維護，對于相關公司而言，都是跨界的，這對于整個菜鳥集團的運作也是一大挑戰。#p# 

傳統行業和電商面臨挑戰

從菜鳥網絡的格局來對比：蘇寧易購和萬達電商的格局，在未來與多家巨型公司打造的菜鳥網絡這個新型的商業地產模式影響下，會存在不少隱患和限制。

對于萬達而言，智能廣場項目看上去很美，但僅僅一點，盡管目前網友對電商平臺的信任加強，但總不希望自己成天被別人盯著，比如：你僅僅是開車路過了萬達廣場，忽然手機推送一條信息，“張先生，您上次與王小姐預定的希爾頓酒店豪華套間，今天活動價，僅需499元……”，不管是誰，都受不了如此貼心的服務的。硬件與軟件的結合，在推廣上，天生就會受到限制，辦卡可以強制，但是活躍度如何保證?如何將線下用戶轉化到線上?萬達電商的定位和運營策略還需斟酌，不能為了電商而電商!

對于蘇寧易購而言，目前看上去很美，但蘇寧自身的企業文化和高流失率，對于人才的渴求將會是一大瓶頸，南京雖然高校眾多，當年互聯網人才非常匱乏，高流失率是整個蘇寧的特色之一。在模式方面，僅僅是定位于一個電商平臺，在銷售額和運營前景上，并不能超越蘇寧自身的本體業務，也會給未來長運發展，造成瓶頸。