仲量聯行的一份新報告顯示，人工智能需求和云服務的持續采用推動了數據中心行業的創紀錄增長，導致美國一級市場的供需失衡，在托管空間有限的地區，價格上漲了20%至30%，許多二級市場也是如此。

仲量聯行的《2023年上半年北美數據中心報告》指出，第三季度和第四季度交付的大部分數據中心已經被預租或處于排他性狀態。由于主要市場力量的限制，將于2024年上線的供應也將提前發布，這將導致在上線日期之前沒有獲得空間的用戶的選擇有限。

董事總經理Andy Cvengros在一份事先準備好的聲明中表示，隨著需求的增加，新數據中心的開發時間表已延長至三到五年或更長時間。供應鏈問題以及缺乏具備現場和可擴展電源以滿足未來需求的可用土地，增加了數據中心開發時間的延長。Cvengros表示，需求的爆炸性增長導致一級市場完全售罄，二級市場擴張，以及新的三級市場的發展。

美國數據中心吸收。圖表由仲量聯行提供

報告指出，2023年上半年，菲尼克斯和西北地區的吸納量分別為194.5兆瓦和185.9兆瓦，超過了初級市場中最大的數據中心市場北弗吉尼亞州，而北弗吉尼亞州的吸納量為184兆瓦。 二級市場，包括鹽湖城; 內華達州里諾; 德克薩斯州奧斯汀將吸收主要市場有限的過剩資金。

高利率環境已經影響了其他一些商業房地產行業，但對數據中心市場來說似乎不是問題。仲量聯行報告稱，今年上半年貸款機構和投資者的需求強勁，該行業創紀錄的并購活動仍在繼續，吸引了包括壽險公司、銀行、債務基金和CMBS/SASB在內的各種貸款機構。

人工智能、邊緣計算刺激了需求

主要的云服務提供商正在迅速擴張，以支持不斷增長的需求。仲量聯行指出，從2018年到2022年，微軟智能云、AWS、谷歌云和甲骨文的復合年增長率總計為22.8%。超大規模企業、金融公司、醫療保健公司和其他大型企業都在爭奪數據中心空間，導致2023年上半年的數據中心吸收量創歷史新高。這種加速增長的需求很大程度上來自于越來越多的公司和行業將人工智能作為實現企業目標的重要工具。

云服務收入。 圖表由仲量聯行研究部提供

該報告指出，到2023年第一季度，風險資本、私募股權和并購活動在人工智能和機器學習方面的投資達到320億美元。仲量聯行高級研究經理Kari Beets在事先準備好的講話中表示，人工智能的實施需要大量的計算機能力和資源，這導致數據中心租賃增加。投資銀行TD Cowen報告稱，第二季度美國簽訂了2.1吉瓦的數據中心租賃合同，其中大部分用于滿足人工智能的發展。Beets補充說，人工智能還需要更高的功率密度，因此大多數現有數據中心都需要額外的基礎設施。然而，仲量聯行指出，由于超大規模和托管提供商的可持續性目標，將需要更多的創新來提高人工智能用戶的冷卻和能源效率。

截至 2023 年第一季度，按交易類型劃分的人工智能和機器學習投資。圖表由 Pitchbook 提供，由仲量聯行提供

對邊緣計算的需求也在加速數據中心的需求，因為云公司利用邊緣來增強人工智能應用程序的規模和交付，包括ChatGPT和谷歌的Bard。超大規模企業和云計算公司正在核心市場以外的人口中心附近建設規模從2兆瓦到10兆瓦不等的小型數據中心。

市場特寫

北弗吉尼亞仍然有很高的需求，但用戶發現缺乏超過1MW的可用選擇，而且土地銷售正在向南遷移，因為勞頓縣和威廉王子縣的規模不大。仲量聯行的數據顯示，由于空置率不到2%，租金同比上漲了15%至20%。2023年上半年，交付了163MW的多租戶數據中心空間和203MW的單租戶庫存。在4770萬平方英尺的總庫存中，只有16.7萬平方英尺可供使用。大約670萬平方英尺正在建設中，另有4500萬平方英尺正在規劃中。

超大規模和零售租戶對鳳凰城市場的需求仍然強勁，但可用的交鑰匙供應非常有限。一旦地點公布，超大規模的租戶就會搶購空間，提前租賃是常態。大約150萬平方英尺的空間正在建設中，另有670萬平方英尺的空間正在規劃中。

太平洋西北部正在加快2023年上半年創紀錄的吸收速度。在建項目增長了68%，幾乎所有的開發項目都已完全預租。受歡迎的俄勒岡州希爾斯伯勒次級市場的可用土地數量正變得有限，仲量聯行建議用戶將華盛頓州作為替代方案，因為稅收優惠和可用性。華盛頓州昆西市在2023年上半年已經出現了強勁的吸納。總的來說，西北市場有大約200萬平方英尺的在建空間，計劃有120萬平方英尺。

內華達州是熱門的二級市場之一，隨著拉斯維加斯和里諾的新校區，該州的供應量正在顯著增長。Novva數據中心正在每個城市建設總計160兆瓦的園區。EdgeCore正計劃在其里諾校區建造多座建筑，這將增加約200兆瓦的電力。內華達州的總庫存面積約為130萬平方英尺(約合460,000平方英尺)，在建面積為46萬平方英尺，規劃面積為100萬平方英尺。仲量聯行表示，想要進入內華達州的用戶，如果在兩到三年內需要容量，現在就需要進行談判。

在另一個不斷增長的二級市場鹽湖城，供應商和超大規模企業正積極尋求擴張。Novva在這里也很活躍，為了給園區帶來更多的電力，他們提前租賃了空間。仲量聯行指出，目前市場上的預租現象更為普遍，該市場的總庫存面積約為110萬平方英尺，在建面積為65,750平方英尺，規劃面積為190萬平方英尺。

雖然仍然被認為是二級市場，但奧斯汀/圣安東尼奧地區正在增長，供應商正在尋求在這兩個地區發布即將到來的產能。仲量聯行票據供應商正在尋找奧斯汀以北解除管制的電力，那里的市政批準允許更多的開發。在400萬平方英尺的總庫存中，只有4996平方英尺的可用空間，因此房價正在上漲。該市場的在建面積約為250萬平方英尺，規劃面積為520萬平方英尺。