大數據時代的來臨，正在改變各行各業以及人們的生活方式。如果當大數據碰上火熱的大樓市，威力會有多大?

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全民頭疼的房價問題，大數據求解

如今房子已經成了普羅大眾的重要關注點，除了傳統定義的居住屬性以外，還有其他多種功能屬性，再加上變幻莫測的宏觀調控，影響房價的因素因子也越來越難以琢磨。

上海中原地產市場研究部總監衛歡 ，分享了中原地產利用手頭積累的大數據來對樓市走向和消費趨勢等問題做出的分析。

在中原這個房產交易中介平臺上，他們又是如何利用十幾年來積累的海量交易數據，建立模型并對數據進行挖掘和應用的呢?

房地產交易的每個環節，都在積累數據

要想知道房產大數據如何產生，就要先搞清楚房地產行業的整個 交易流程 。

一個房屋交易環節，簡單來說，首先是政府的土地公示到拍賣再到被開發商建造為一個小區，也就是項目的新房市場;新房出售，也就是一手房交易完之后這又變成了二手房市場，最后再到房屋的租賃和金融活動。

房產數據即是從對每個交易環節的跟蹤和鎖定中獲得，每個環節都會積累龐大的數據。有了這些數據之后，中原的地產研究主要是利用這些數據來服務以下4個方向的分析：

在上海，房價走勢跟什么因素有關?

想了解房價走勢 ，首先得通過公開數據追蹤宏觀形勢、了解土地和房屋供需。通過交易全流程的監控，可以用數據來預測未來衍變的趨勢和過程。

舉例來說，過去一年，整個上海的商品住房市場的價格走勢，量和價關系明顯：

當成交量處于相對水平比較低的時候，價格是相對平穩的;大家最近都在關注房子的時候，是量和價都同時在往上走。

未來量和價之間能產生什么樣的關系，還能維持多久，究竟是高還是低，是漲還是跌，這就是一個可以不斷用數據來跟進的過程。

二孩政策正在影響買房決策

房產大數據的另一大研究方向，是跟大家息息相關的 消費者洞察 。

現在還有多少人愿意花多少錢在上海市區買房子呢?買多大呢?買幾房，這類問題可以根據大數據來進行預判。

這一板塊同樣包括了四個方向： 消費者識別、年齡和家庭結構、消費需求軌跡和消費者描摹 。也就是究竟是誰在買房，年齡屬性、職業特點、性別都是什么樣子?

另外，因為人對房子的訴求是不斷變化的，消費的需求軌跡也在變化。今天需要80平就夠了，后天就需要120平的3房了，這也是人生活軌跡的一個變化。

舉例來說，從2015年到2016年，究竟是什么類型的房子賣得好呢?

數據結論是：中等的戶型賣得比較好，但對于大戶型的需求正在不斷地變大。

從成交面積分布來看，對比2015年到2016年，150㎡以上戶型的占比都有所提升，與此相對應的是100-150㎡面積段占比減少。

看一看時間點，變化發生在二孩政策之后，大家對房型的選擇也可以佐證這一點。

盡管三房仍舊占了比較大的比例，但是 比較二孩政策出臺前后，二房與三房占比減少，四室和復式的成交占比增多。

可以看出二孩政策的影響力還是挺大的。但后續有沒有影響，還需要關注。

你究竟準備了多少錢來買房?

房產大數據還可以作用于購買力分析和決策影響力分析。

從購買力分析來看，今年隨著房價上漲，在上海大部分人對于買房都增加了20-50萬的預算：

促使你買這套房子的背景和原因會有很多，但最終影響你的，究竟是地鐵還是地段，還是商業配套，還是周邊其它的相關設施，學區、醫療，綠化、景觀、資源。

中原建立了一個下圖這樣的多維度分析體系，可以看看你所處的位置：

衛歡說，中原這個分析模型也結合現實情況的變化不斷升級，并希望能跟更多的數據維度進行關聯性的交叉分析，這樣才能更準確地描繪出一個人在整個全生命周期的動態和行為方式、演變發展，這能夠幫助更準確地判斷房地產市場變化趨勢。