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• “80%的商業數據都是帶有地理信息的”
• “商業地理分析的目的就是把對的產品放在對的位置上”
• “選址分析專家就是幫助客戶找到最有利位置的‘風水’先生”

科學選出***位置

我們服務過一家全國股份制商業銀行，該銀行希望規劃未來在中國某一線城市的網點開設計劃。這些網點須開設在（潛在）顧客集中的區域，方便個人及企業客戶的業務辦理，同時要避免選擇過度競爭的區域，確保業務的健康增長。該如何科學地選出***位置？

而這正是商業地理分析最擅長的領域。評估某一個特定地點是否具有商業價值，深入該地進行調查是傳統的“笨”辦法。若想從一百多個城市中選出每個城市的重點商圈，僅憑個人或者小團隊的有限知識和商業直覺是遠遠不夠的。我們認為，一個可行的方案是，利用這些城市的矢量地圖并加載更細層面的經濟、人口和地理數據，借助地理信息系統（GIS）來實現批量處理和定量分析。打個比方，風水先生一旦配備了現代化裝備，就升級成為商業地理分析專家，他們憑借商業地理數據幫助客戶尋找并確定城市中的***位置。

為了幫助這家股份制銀行挑選最有利位置，我們采取了抽絲剝繭層層深入的方法，從街道到商業樓宇，對可能的位置進行深入分析。綜合該城市超過200個街道的人口統計信息、分區富裕程度、分區內各銀行網點的分布及開業年限、各類商業信息點的分布等信息，將這些街道分區歸納為核心分區、次核心分區和避免分區三個大類。新設網點時優先考慮核心分區。接下來，深入到每一個街道分區內部，根據分區特征、商業信息點的分布與區域聚集度進行打分，結合該城市各分區內已建/在建/籌建樓宇列表選出網點的***位置（見圖1）。

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沙盤上的商業地理

商業地理分析正如將軍俯視沙盤，挖掘商業數據的地理緯度，將城市的戰略高地和價值洼地一覽無遺，運籌帷幄，決勝千里。

打開麥肯錫“解讀中國”的22個城市集群，查訪每一個城市，從市轄區到街道，從街道到居委會，乃至2km×2km的柵格，商業地理的分析工具使得“戰略圖景”的解析度和可視化程度大大提高。全新的高清影像不僅沖擊著跨國公司、本地龍頭企業，還有政策制定者。即使是城市軌道交通建設這樣長期而浩大的工程，商業地理分析亦能提供獨特的視角。

近期我們獲邀為西南某省會城市的軌道交通發展把脈。從地理空間的角度來考察地鐵規劃再合適不過。該市地鐵尚處于公共軌道交通建設初期，而未來10年間將從現在的2條線增加到10條線。

將該市的地鐵規劃、人口分布、商業網點分布及樓宇價格都放在GIS平臺上，地鐵的未來藍圖躍然紙上（見圖2）。全面竣工后39%的城市人口將會在地鐵站點周邊800米內。但與倫敦和莫斯科等國際都市相比，地鐵站點密度仍然偏低。同時，半數以上的醫院和學校超出了地鐵站點800米覆蓋范圍，站點附近尚缺乏足夠的配套公共服務設施。進一步分析發現，還有部分地鐵站點周圍人口稀疏且商業活動不頻繁，可能是城市中的價值洼地（見圖3）。

處于地理信息產業鏈的頂端

地理信息產業在中國方興未艾。近年來，提供地理信息系統、數據和服務的公司呈現出跨越式增長。從地圖測繪和遙感影像獲取，到地圖加工并構建地理信息數據庫，再到數據的批發與零售，一個完整的地理信息產業鏈已經形成。借助成熟的GIS軟件，通過圖形化的二次開發界面，商業地理分析員可以根據客戶需求快速地進行定制分析。

***的贏家將是站在產業鏈頂端的定制商業地理分析產品的提供者。商業地理分析產品將涵蓋：選址分析、銷售區域分配、配送路徑優化、潛在消費者空間分布、城市規劃等。其中，如前所示的選址分析應用最廣最深，涉及經濟環境分析、交通條件分析以及競爭/互補店分析，稱其為商業地理的靈魂亦不為過。

幾乎所有的行業都需要商業地理分析：銀行、快消、電信、醫藥、航運、家具等等，即便是電子商務這樣虛擬的行業，也需要商業地理的幫助，來判斷消費者的地理分布以及不同地區消費者的特點，從而有的放矢地發布網絡或者平面廣告，抑或根據不同地區制定相應戰略。物流公司更是離不開商業地理分析的統籌規劃，通過與全面系統的商業地理信息數據庫相結合，傳統的運籌學煥發出新的活力。

以我們曾經服務過的某物流公司為例，該公司希望知道在上海布局多少個配送中心才能使配送成本最小。利用GIS軟件中的Vehicle Route Problem模型可以很好地解決這個問題，我們測試從8個配送中心開始，把配送中心地理位置 、收寄件人的位置、配送員數量及載貨量、配送員小時工資和油耗、交通情況等作為參數，求解得到總成本，再與其他數量的配送中心求解得到的總成本進行比較，得到一條配送中心數量與總成本的曲線，從而求得配送中心的***數量和地理位置 （見圖4）。

商業地理分析面對的客戶往往是有著成千上萬個網點的實體零售商或電商、數以千萬計接貨送貨人的物流公司、網點遍布全國的大型銀行。為這類大客戶服務，決定了商業地理分析將處于地理信息產業鏈的頂端，并必然伴隨著豐厚利潤回報率。而中國目前專門從事商圈分析及商業選址分析的公司還只是少數，擁有大客戶資源、掌握豐富數據且具備商業地理分析技術的公司將會成為新興產業的***。

“數據難”制約中國商業地理分析

從商業地理的全球實踐來看，發達經濟體可以將地理信息成熟運用于商業的各個環節，在印度、印尼這樣的新興經濟體中，地理信息技術也日益得到重視。

相比國外完善的商業地理數據服務，目前在中國，地理信息數據的可獲取性、準確性和全面性仍然制約著中國地理信息產業的發展。能夠提供商業價值較高的街道及以下層次（如街道、郵編區域、居委會乃至小區）邊界的地圖供應商極為***，與之相配套的數據，如人口、收入、消費、住房房價和商業樓盤的租金，也不易獲取。在二線以下城市，邊界地圖數據可能要從各地測繪機構零散地加以收集，獲取覆蓋全國的數據非常困難。

過去幾年，在麥肯錫全球商業地理分析團隊的幫助和多方努力下，我們已經構建了深入到街道級別的地理信息數據庫，涵蓋近千萬的商業信息點，并已經應用于數十個客戶項目的分析中，在中國處于領先地位。目前，全國人口普查數據、房價數據都已經整合進入這一空間數據庫，更細層次（如居委會等）的數據整合工作正在進行中。

正如大數據改變著世界一樣，地理坐標將推動新一輪大數據的進化。前瞻未來，也許重要的變革機遇就蘊藏在商業地理分析中。